Qui sont les bailleurs en Belgique ?

Le logement est un droit fondamental qui fait l’objet de nombreux débats. Si certains aspects, comme le profil des locataires et des propriétaires occupants, la qualité des logements ou le montant des loyer sont étudiés – très imparfaitement – à travers des enquêtes et l’exploitation de données administratives, il n’y a pas, en Belgique, d’informations directement disponibles sur le profil des bailleurs. Pourtant, il s’agit d’un sujet central qui peut être lié à de nombreuses questions : rénovation énergétique, fiscalité immobilière ou locative, encadrement des loyers…

Bernard Spragg. NZ - Ara Mural.

L’objectif de cet article est de donner quelques éléments sur qui sont les bailleurs de logement en Belgique [1]. Précisons que nous nous limitons ici aux seuls logements loués dont le bailleur est un particulier [2] et que tous les chiffres présentés dans cet article décomptent des logements. Un bailleur qui loue trois logements sera donc comptabilisé trois fois. Nous aborderons successivement la question du lieu de résidence des bailleurs (habitent-ils près ou loin du logement loué ?), celle de la concentration de la propriété (y a-t-il une multitude de ’petits’ bailleurs ou une poignée de ’grands’ bailleurs ?) et celle du profil des bailleurs (âge, sexe, revenu, situation professionnelle). Pour terminer, on tirera une conclusion politique sur base de la description de qui sont les bailleurs.

Le lieu de résidence des bailleurs

Le tableau 1 permet de voir que les logements loués par des particuliers ont un bailleur qui réside souvent à proximité du logement. En effet, en Belgique plus de la moitié des logements loués ont un bailleur qui réside dans la même commune. Très peu de logements sont possédés par un bailleur résidant à l’étranger : seulement un logement loué sur vingt est dans cette situation. En outre, ces derniers sont principalement situés dans des communes frontalières ou à Bruxelles (en raison du caractère international de la capitale). Bruxelles se distingue d’ailleurs de la Flandre et de la Wallonie sur deux points. Premièrement, en raison de son caractère urbain, on y observe une part importante de bailleurs qui résident dans le même bâtiment que le logement qu’ils mettent en location, ce qui n’est pas possible dans les zones plus rurales où les appartements sont plus rares. Deuxièmement, à Bruxelles, il y a plus de logements loués dont le bailleur réside dans une autre Région. Cela peut s’expliquer par la superficie limitée de la Région bruxelloise : sans nécessairement résider très loin, les bailleurs peuvent se retrouver en dehors des frontières administratives de la capitale. On peut d’ailleurs identifier que plus de la moitié de ces logements ont un propriétaire qui réside en Brabant wallon ou en Brabant flamand.

La concentration de la propriété de l’immobilier résidentiel locatif

Une deuxième dimension intéressante à étudier est la concentration de la propriété. Les logements loués appartiennent-ils à un petit nombre de propriétaires qui possèdent beaucoup de logements ? Ou, au contraire, y a-t-il une multitude de ’petits’ propriétaires ? Le tableau 2 permet de répondre à cette question, car il répartit les logements loués selon le nombre de logements mis en location (en Belgique) par le bailleur. Précisons que la résidence principale du bailleur et les éventuels logements non occupés (c’est-à-dire où personne n’est domicilié) ne sont pas pris en compte. On peut observer que la Belgique est une terre de ’petits bailleurs’. En effet, 60 % des logements loués par un particulier ont un bailleur qui ne loue que ce logement-là ou celui-là et un autre logement. Le parc locatif détenu par des gros bailleurs est assez réduit : seul un logement loué sur douze appartient à un bailleur qui met en location plus de dix logements – et les bailleurs louant plus de 50 logements sont extrêmement rares. Ici aussi, en raison de son caractère urbain, Bruxelles diffère des deux autres Régions. Les petits bailleurs y sont (un peu) moins présents alors que les grands bailleurs le sont (un peu) plus. Cependant, la différence n’est pas très importante : même à Bruxelles, un logement loué sur deux a un bailleur qui ne met en location que ce logement-là ou celui-là et un autre logement ; et seul un logement loué sur huit l’est par un bailleur qui met plus de dix logements en location. Cette différence est en outre plus une particularité urbaine qu’une réelle spécificité bruxelloise : dans les grandes villes wallonnes et flamandes, les logements loués appartiennent aussi un peu moins fréquemment à des petits bailleurs que dans les zones rurales.

Le profil des bailleurs : âge, sexe, revenu et situation professionnelle

Pour mieux cerner la population des bailleurs, d’autres caractéristiques méritent qu’on s’y attarde : l’âge, le sexe, le revenu, la situation professionnelle.

En Belgique, l’âge moyen des bailleurs est de 57 ans et leur âge médian est de 56 ans. Les bailleurs ne sont cependant pas majoritairement des pensionnés, car la moitié des logements mis en location ont un propriétaire âgé entre 45 ans et 68 ans. Seul un logement sur quatre a un propriétaire de plus de 68 ans. Ainsi, même si les bailleurs sont plutôt âgés, l’idée que les bailleurs sont des retraités et que leur loyer permet de compléter (ou même de remplacer) une petite pension est un mythe : la majorité des bailleurs sont en âge de travailler.

On observe de fortes inégalités selon le genre chez les bailleurs. En Belgique, seuls 25,5 % des logements mis en location ont une propriétaire contre 61,2 % qui ont un propriétaire. Les 13,4 % restant sont des logements qui ont plusieurs propriétaires. Ces écarts sont d’ailleurs plus importants chez les ’grands’ bailleurs, parmi lesquels on retrouve très peu de femmes.

Le revenu est un élément central pour comprendre qui sont les bailleurs. Les graphiques ci-dessous décrivent la distribution de revenu des bailleurs en Belgique et la comparent à d’autres distributions de revenus. Il est très important de préciser que les revenus pris en compte se limitent aux revenus annuels nets du travail et de la sécurité sociale du ménage du bailleur. Les loyers perçus ne sont donc pas pris en considération. Comme dans la totalité des chiffres de cet article, ce sont les logements loués qui sont dénombrés dans le but d’être représentatif de l’ensemble du marché locatif privé : un bailleur mettant en location dix logements a donc un poids dix fois plus important dans la construction des chiffres et graphiques qu’un bailleur n’en mettant qu’un seul en location.

Le graphique 1 compare les revenus des bailleurs à ceux de la population de même âge [3], pour l’ensemble de la Belgique. L’âge des bailleurs étant différent de celui de l’ensemble de la population et les revenus perçus étant lié à l’âge de la personne (pension ou salaire, ancienneté, etc.), il est intéressant de comparer les revenus des bailleurs à la population de même âge. On y observe que, quand on ne prend pas en compte les loyers, les revenus des bailleurs sont presque identiques à ceux de la population générale d’âge comparable. Cette faible différence conduit à interpréter le loyer avec le terme de « bonus » ou de supplément, car il s’agit d’un revenu qui vient en plus d’un revenu « ordinaire » et non d’un revenu qui remplace ou complète un revenu plus faible.

Le graphique 2 compare, quant à lui, la même distribution des revenus des bailleurs à ceux de la population totale (non standardisée) et à ceux de leurs locataires [4]. On y observe que si les revenus des bailleurs (hors loyers) sont proches de ceux de la population générale, les locataires sont, eux, bien plus pauvres. Si l’on croise individuellement les locataires avec leur bailleur, on peut estimer qu’en Belgique, près de la moitié des locataires (47%) gagnent moitié moins que leur bailleur. Près d’un de locataire sur trois (29%) se contente même d’un quart des revenus de son bailleur. Par contre, près d’un locataire sur quatre (24%) gagne plus que son bailleur, avant la prise en compte du loyer. Le versement des loyers constitue un transfert régressif accroissant les inégalités, car ce sont majoritairement des pauvres qui payent un loyer à des ménages plus aisés.

Le fait que les locataires aient un revenu si faible s’explique en partie – mais en partie seulement – par le fait que les locataires sont souvent des petits ménages. En Belgique, on a par exemple la moitié des locataires qui sont des isolés, contre seulement entre un sur quatre et un sur cinq chez les ménages bailleurs. On peut étudier cette question à l’aide du revenu équivalent, qui est un revenu ajusté à la taille des ménages pour mieux cerner le niveau de vie [5]. Quand on compare le revenu équivalent des locataires et des bailleurs, la différence se réduit, mais elle reste toujours importante : en moyenne, les revenus équivalent des locataires ne s’élèvent qu’à 69 % de ceux des bailleurs.

Le tableau 3 confirme ce qu’on a observé dans les trois graphiques précédents : la grande majorité des bailleurs ont un statut professionnel pour lequel ils perçoivent un revenu, que ce soit une pension de retraite, un salaire ou un revenu d’une activité indépendante. Les bailleurs chômeurs ou autre inactifs sont peu fréquents – et sous-représentés par rapport à la population de même âge. À l’opposé, les indépendants et les chefs d’entreprise sont sur-représentés chez les bailleurs. Cependant, ils ne constituent quand même qu’une minorité de ceux-ci, puisque moins d’un logement loué sur quatre est la propriété d’un indépendant ou d’un chef d’entreprise.

Conclusion : des chiffres pour démystifier des préjugés

Ces résultats qui éclairent le profil des bailleurs tendent à infirmer deux préjugés opposés sur les bailleurs. D’un côté, les bailleurs ne font pas majoritairement partie des « très riches » [6] (par exemple les 1 % les plus riches). La Belgique est un pays de « petits » bailleurs qui habitent à proximité des logements qu’ils mettent en location. L’immobilier résidentiel locatif est ainsi plutôt la propriété d’une « classe moyenne supérieure » que de la « grande bourgeoisie ». Ils constituent d’ailleurs un groupe social numériquement non négligeable : un ménage belge sur huit est bailleur. De l’autre côté, les bailleurs ne sont pas « pauvres ». Ils n’ont pas « besoin » de leurs loyers pour « survivre » ou même « vivre dignement ». Celui-ci constitue avant tout un supplément ou un « bonus » par rapport à d’autres revenus qu’ils perçoivent (salaires, revenus d’une activité indépendante, pensions, etc.). Même sans leurs revenus locatifs, leurs revenus sont en moyenne (un tout petit peu) supérieurs à ceux de la population générale. Du point de vue du patrimoine, ils sont aussi plus riches qu’un ménage médian. En effet, dans la très grande majorité ils possèdent leur résidence principale en plus du ou des logement(s) mis en location : en Belgique, 85,9 % des ménages bailleurs sont propriétaires du logement qu’ils occupent [7].

À l’heure où l’on se pose la question de la contribution des bailleurs face à l’envolée du coût de la vie, que ce soit à travers un blocage des loyers, une limitation de leur indexation ou une taxation de ceux-ci, ces résultats suggèrent la double conclusion suivante. D’une part, il ne me semble pas pertinent de « faire payer » spécifiquement les bailleurs. En effet, tant au niveau du patrimoine qu’au niveau des revenus, il existe des ménages bien plus riches que ceux-ci. Comme le montrent les études internationales [8], si le patrimoine immobilier est dominant chez les classes « moyennes supérieures », ce sont plutôt les actifs financiers, professionnels ou industriels qui sont dominants chez les très hauts patrimoines. D’autre part, il n’est pas non plus pertinent d’immuniser les bailleurs de toute contribution financière. Les bailleurs appartiennent généralement à des catégories sociales « aisées » (la classe « moyenne supérieure » est quand même une classe « supérieure ») et ils bénéficient d’autres revenus qui sont « suffisants » pour vivre.

Ainsi, plutôt qu’une taxe uniforme des loyers ou un blocage de ceux-ci, une taxation plus globale et progressive des revenus locatifs (de préférence nets de frais) ou même mieux de l’ensemble des revenus du capital (loyers, mais aussi revenus du patrimoine mobilier) semble plus juste socialement, car les ménages plus aisés – notamment les grands bailleurs – seraient proportionnellement plus mis à contribution que dans une taxation unique et identique de chaque loyer – qui toucherait uniformément les grands et les petits bailleurs. Il est d’ailleurs regrettable que la plupart des débats sur la taxation ou l’encadrement des loyers se résument à une opposition entre ceux qui sont pour ces mesures (les associations de défense des locataires ou promouvant le droit au logement) et ceux qui s’y opposent (les associations de défense des bailleurs). Il est nécessaire d’introduire la question de comment taxer ces loyers et en particulier celle de la progressivité fiscale, car les situations des bailleurs sont très diverses, tant du point de vue de patrimoine immobilier (même si les petits bailleurs sont majoritaires, il y a quand même un quart du parc locatif privé qui est aux mains de multi-bailleurs mettant en location au moins cinq logements) que du revenu (les revenus professionnels des bailleurs sont aussi divers que ceux de la population totale).

Ceci dit, comme les bailleurs sont globalement plus riches que les locataires et que la population générale, des mesures de taxation proportionnelle de tous les loyers ou un blocage de ceux-ci réduiraient quand même les inégalités – à condition que les revenus ainsi perçus bénéficient aux locataires ou à l’ensemble de la population. Par contre, si ces nouvelles recettes sont utilisées pour réduire les droits de succession ou la fiscalité des entreprises, il pourrait s’agir d’un accroissement des inégalités, du fait d’un un déplacement de la fiscalité pesant sur les classes supérieures (détentrices d’importants capitaux financiers et d’entreprises) vers les classes moyennes supérieures (détentrices de l’immobilier résidentiel).

Pour terminer d’un point de vue plus général, ces résultats montrent l’inopérance et le simplisme des catégories analytique du populisme [9] qui vise à opposer une petite élite au ’peuple’. La structure sociale est bien plus complexe qu’une simple opposition entre les 1 % les plus riches et un peuple homogène composé des 99 % restants. Quand on s’intéresse au marché locatif, on se rend compte que les bailleurs font très majoritairement partie du ’peuple’ (les 99 % les plus pauvres) et que les ’élites’ (le 1 % le plus riche) ne possèdent qu’une très faible proportion du parc immobilier résidentiel. On observe également qu’en Belgique la majorité du ’peuple’ n’est pas directement affectée par la question locative, puisqu’un peu plus de 50 % des ménages sont des propriétaires de leur logement qui ne sont pas bailleurs. Cela illustre le caractère continu de la répartition de la richesse, avec des ménages et personnes plus ou moins riches et plus ou moins pauvres. Les bailleurs ne répondent pas aux clichés d’une petite élite très riche détentrice du patrimoine immobilier ; néanmoins, ils peuvent être dans l’ensemble qualifiés de classe (moyenne) supérieure dont la contribution à une justice fiscale est à encourager.

Notes